Per anni gli affitti brevi sono stati il modo più semplice per far rendere una seconda casa o l’appartamento ereditato in centro città. Bastava qualche foto, un annuncio su una piattaforma e un po’ di organizzazione per le pulizie. Oggi il quadro è più complesso: lo Stato ha introdotto il codice identificativo nazionale, ha alzato le tasse dal secondo immobile e, dal 2026, ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività diventa un’impresa a tutti gli effetti.
Chi affitta casa ai turisti o a chi viaggia per lavoro deve quindi conoscere bene le regole aggiornate. Vediamo cosa si intende per affitto breve, come si pagano le tasse, cosa cambia dal 2026 e quali adempimenti non si possono trascurare.
Cosa si intende per affitto breve
Per la legge è una locazione breve il contratto di affitto di un immobile a uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, direttamente o tramite agenzie e piattaforme online. Il contratto può includere servizi come la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali, ma non servizi tipicamente alberghieri come la colazione o il servizio in camera, che trasformerebbero l’attività in qualcosa di diverso.
A differenza delle locazioni ordinarie, i contratti fino a trenta giorni non vanno registrati all’Agenzia delle Entrate. È una semplificazione importante, ma non significa che non ci siano obblighi: anzi, negli ultimi anni ne sono stati introdotti di nuovi, soprattutto sul fronte della sicurezza e della tracciabilità.
Le tasse: cedolare secca al 21% e al 26%
Il proprietario persona fisica può tassare i canoni degli affitti brevi con l’Irpef ordinaria oppure con la cedolare secca. In questo secondo caso l’aliquota è del 21% su un solo immobile, scelto dal proprietario nella dichiarazione dei redditi, e del 26% sugli altri. Chi affitta un’unica casa paga quindi il 21%, mentre chi ne affitta due paga il 21% su una e il 26% sull’altra.
Quando l’affitto passa da un intermediario che incassa i pagamenti, come un’agenzia o una piattaforma online, quest’ultimo applica una ritenuta del 21% sui canoni e la versa allo Stato. La ritenuta funziona come un acconto: in dichiarazione il proprietario calcola l’imposta effettivamente dovuta e la confronta con quanto già trattenuto. Nella base imponibile si considera l’intero corrispettivo pagato dall’ospite, comprese le spese per pulizie e biancheria se addebitate insieme al canone.
Dal 2026: dal terzo appartamento scatta l’impresa
La novità più rilevante della Legge di Bilancio 2026 riguarda la soglia oltre la quale l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Fino al 2025 il regime delle locazioni brevi valeva per chi destinava all’affitto breve fino a quattro appartamenti; dal periodo d’imposta 2026 il limite è sceso a non più di due appartamenti. Dal terzo in poi l’attività si considera d’impresa.
In pratica chi affitta tre o più appartamenti per periodi brevi nello stesso anno deve aprire la partita IVA, iscriversi alla Camera di commercio e all’INPS, e non può più usare la cedolare secca, perché i redditi diventano redditi d’impresa. Per chi gestisce più immobili è un cambio sostanziale, da valutare con un commercialista: in alcuni casi può convenire ridurre il numero di unità in affitto breve e destinare le altre a locazioni tradizionali, magari con un contratto a canone concordato, o a contratti transitori.
CIN, sicurezza e comunicazioni obbligatorie
Ogni immobile affittato per periodi brevi deve avere il CIN, il codice identificativo nazionale, che si richiede online attraverso la banca dati del Ministero del Turismo. Il codice va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio, sulle piattaforme come sui social. Le sanzioni sono pesanti: da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN e da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone. Se la Regione prevede un proprio codice identificativo, vanno indicati entrambi.
Per ottenere il CIN l’immobile deve rispettare alcuni requisiti di sicurezza, tra cui la presenza di rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili collocati in punti accessibili. A questi si aggiungono gli obblighi verso gli ospiti: la comunicazione delle generalità alla Questura tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall’arrivo, il versamento dell’imposta di soggiorno nei Comuni che la prevedono e, in molte Regioni, la comunicazione dei flussi turistici a fini statistici. Va infine controllato il regolamento di condominio, che in alcuni casi limita l’uso degli appartamenti per attività ricettive.
FAQ sugli affitti brevi
Quanti appartamenti si possono affittare senza partita IVA?
Dal 2026 al massimo due. Dal terzo appartamento l’attività si considera d’impresa.
Quanto si paga di cedolare secca sugli affitti brevi?
Il 21% su un immobile scelto dal proprietario e il 26% sugli altri.
Il CIN è obbligatorio?
Sì, per tutte le locazioni brevi e turistiche. Va esposto sull’edificio e indicato negli annunci.
Gli affitti brevi vanno registrati?
No, i contratti fino a trenta giorni non richiedono la registrazione, ma restano gli altri obblighi fiscali e di comunicazione.
Conclusione
Gli affitti brevi possono ancora rendere bene, ma non sono più un’attività da improvvisare: tra soglia dei due appartamenti, cedolare al 26% sugli immobili successivi, CIN e obblighi di sicurezza, conviene fare i conti con attenzione prima di partire. Per molti proprietari il confronto con una locazione tradizionale, più stabile e meno impegnativa, è il primo passo per decidere come affittare casa nel modo più conveniente.
