Quando si prende casa in affitto, oltre al primo canone si consegna al proprietario una somma che spesso pesa sul bilancio quanto il trasloco: il deposito cauzionale. E quando si lascia la casa, quella stessa somma è al centro di una delle discussioni più frequenti tra inquilini e proprietari: va restituita tutta, in parte, o per niente?
La legge fissa regole precise sull’importo, sugli interessi e sulla restituzione. Conoscerle aiuta l’inquilino a non subire trattenute ingiustificate e il proprietario a tutelarsi nel modo corretto.
A cosa serve e quanto può essere
Il deposito cauzionale è una garanzia che l’inquilino versa al proprietario all’inizio della locazione. Serve a coprire eventuali danni all’immobile che vanno oltre il normale uso, canoni o spese non pagati e, in generale, qualsiasi obbligo del contratto non rispettato. Non è un anticipo sull’affitto, e proprio per questo la legge stabilisce che non può essere usato per pagare gli ultimi canoni, salvo che le parti lo concordino.
Per i contratti di locazione abitativa la legge sull’equo canone, ancora in vigore su questo punto, prevede che il deposito non possa superare tre mensilità del canone. Un importo più alto non rende nullo il contratto, ma la parte eccedente può essere richiesta indietro dall’inquilino. Nella pratica il deposito più comune è di due o tre mensilità, mentre per gli affitti a studenti o con arredi di pregio i proprietari tendono a chiedere il massimo consentito.
Gli interessi sul deposito
Un aspetto che molti dimenticano è che il deposito produce interessi a favore dell’inquilino. La legge prevede che il proprietario corrisponda ogni anno gli interessi legali sulla somma versata, calcolati al tasso stabilito periodicamente dal Ministero dell’Economia. Con i tassi degli ultimi anni gli importi non sono enormi, ma su un contratto lungo e un deposito di qualche migliaio di euro arrivano a cifre non trascurabili.
Nella prassi molti proprietari non pagano gli interessi ogni anno ma li restituiscono tutti insieme al termine del contratto. È una soluzione accettabile se l’inquilino è d’accordo, purché alla fine il conteggio sia fatto correttamente. Per le locazioni abitative la giurisprudenza considera questo diritto non rinunciabile in anticipo: una clausola del contratto che escluda gli interessi è in genere ritenuta nulla.
Quando e come va restituito
Il deposito va restituito al termine della locazione, al momento della riconsegna dell’immobile, una volta verificato che non ci sono danni né debiti. La legge non fissa un termine preciso in giorni, ma la restituzione deve avvenire in tempi ragionevoli: se il proprietario non ha nulla da contestare, deve restituire la somma con gli interessi maturati senza ritardi ingiustificati.
Il passaggio chiave è il verbale di riconsegna. Al momento della consegna delle chiavi, proprietario e inquilino visitano insieme l’immobile e mettono per iscritto lo stato in cui si trova, confrontandolo con il verbale o le fotografie fatte all’ingresso. Se entrambi firmano senza riserve, il proprietario difficilmente potrà poi contestare danni. Se emergono problemi, si indicano nel verbale, con una stima del costo di riparazione.
Il proprietario può trattenere dal deposito solo somme documentate: canoni o spese condominiali non pagati e danni che vanno oltre la normale usura. Non può invece trattenere nulla per il naturale deterioramento dovuto all’uso, come piccoli segni sulle pareti, pavimenti un po’ consumati o elettrodomestici invecchiati. Ritinteggiare un appartamento dopo quattro anni di abitazione rientra, salvo danni particolari, tra i costi normali del proprietario.
Come evitare le liti
La maggior parte delle controversie sul deposito si evita con alcune buone abitudini all’inizio del contratto. La prima è redigere un verbale di consegna dettagliato, stanza per stanza, con fotografie datate di pareti, pavimenti, infissi, sanitari ed elettrodomestici. La seconda è allegare al contratto un inventario degli arredi, se la casa è ammobiliata. La terza è pagare il deposito con un mezzo tracciabile e indicarne l’importo nel contratto, così da non avere dubbi alla fine.
Durante la locazione conviene comunicare per iscritto, anche via email, eventuali guasti o problemi che non dipendono dall’inquilino: in caso di contestazioni a fine contratto, quella comunicazione dimostra che il danno era preesistente o non imputabile. Se alla fine il proprietario trattiene somme in modo ingiustificato, l’inquilino può inviare una diffida, rivolgersi a un’associazione degli inquilini e, in ultima istanza, agire davanti al giudice. Esistono anche alternative al deposito in contanti, come una fideiussione bancaria o assicurativa, che alcuni proprietari accettano al posto della somma versata.
FAQ sul deposito cauzionale
Qual è l’importo massimo del deposito cauzionale?
Per le locazioni abitative al massimo tre mensilità del canone.
Il deposito produce interessi?
Sì, gli interessi legali a favore dell’inquilino, da corrispondere ogni anno o, se le parti sono d’accordo, alla fine del contratto.
Posso usare il deposito per pagare gli ultimi mesi di affitto?
Solo con l’accordo del proprietario. In assenza di accordo il deposito non può sostituire i canoni.
Cosa può trattenere il proprietario?
Canoni e spese non pagati e i danni documentati che vanno oltre la normale usura.
Conclusione
Il deposito cauzionale è una garanzia, non un guadagno per il proprietario né un anticipo per l’inquilino. Massimo tre mensilità, interessi a favore di chi lo versa, restituzione alla riconsegna: sono le tre regole da ricordare. Un buon verbale all’ingresso e all’uscita è il modo più semplice per chiudere il contratto senza discussioni. Tutti gli altri passaggi sono nella guida completa all’affitto.
