Firmare il contratto d’affitto è solo metà del lavoro. Perché la locazione sia valida a tutti gli effetti, il contratto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, e deve esserlo entro un termine preciso. È un passaggio che molti proprietari affidano all’agenzia o al commercialista, ma che si può fare anche da soli online, con un costo contenuto.
In questa guida vediamo chi deve registrare il contratto, entro quando, quanto si paga, cosa cambia con la cedolare secca e cosa succede se ci si dimentica o si registra in ritardo.
Perché la registrazione è obbligatoria
La legge impone la registrazione di tutti i contratti di locazione di immobili che durano complessivamente più di trenta giorni nell’anno, indipendentemente dall’importo del canone. Restano esclusi solo gli affitti brevi entro i trenta giorni. Non si tratta di un adempimento solo fiscale: un contratto di locazione abitativa non registrato è considerato nullo. In pratica il proprietario non può far valere il contratto, per esempio per chiedere lo sfratto, e l’inquilino perde il diritto alle detrazioni per l’affitto.
L’obbligo ricade solidalmente su entrambe le parti, ma nella prassi è il proprietario o l’agenzia immobiliare che ha seguito la trattativa a occuparsene. Dopo la registrazione è buona norma consegnare all’inquilino una copia della ricevuta con il codice identificativo del contratto, che gli servirà per il 730 e per eventuali bonus.
Entro quando e come si registra
Il contratto va registrato entro trenta giorni dalla data di stipula o dalla data di decorrenza, se precedente. La registrazione si fa online con il modello RLI, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS. In alternativa ci si può rivolgere a un ufficio dell’Agenzia o a un intermediario abilitato, come un CAF o un commercialista.
Nel modello vanno indicati i dati delle parti, quelli catastali dell’immobile, il canone, la durata e il tipo di contratto, e si allega una copia del contratto firmato. Il contratto deve contenere la clausola con cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto le informazioni sulla prestazione energetica, e per i contratti concordati senza assistenza delle associazioni va allegata l’attestazione di rispondenza. Nello stesso modello si sceglie, se lo si desidera, la cedolare secca.
Quanto costa
In regime ordinario si pagano due imposte. L’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità se si paga tutto subito, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Per i contratti a canone concordato la base è ridotta al 70% del canone. L’imposta è divisa a metà tra proprietario e inquilino, salvo diverso accordo, anche se viene versata da una sola delle parti che poi chiede il rimborso all’altra.
Si aggiunge l’imposta di bollo, di 16 euro ogni quattro facciate o cento righe del contratto, per ciascuna copia. Per un appartamento affittato a 800 euro al mese, il registro della prima annualità è di 192 euro, cioè 96 euro a testa, più il bollo.
Se il proprietario sceglie la cedolare secca, invece, non si paga né l’imposta di registro né il bollo, né alla registrazione né per le annualità successive. È uno dei motivi per cui la cedolare secca conviene a molti proprietari.
Annualità successive, proroghe e risoluzione
Chi in regime ordinario paga l’imposta anno per anno deve versare il 2% del canone per ogni annualità successiva entro trenta giorni dall’inizio della nuova annualità, con il modello F24 ELIDE. In alternativa si può pagare l’imposta per l’intera durata del contratto alla registrazione, ottenendo un piccolo sconto.
Anche gli eventi successivi alla firma vanno comunicati all’Agenzia entro trenta giorni con il modello RLI: la proroga alla scadenza, la cessione del contratto, la risoluzione anticipata, per esempio dopo una disdetta. In regime ordinario la risoluzione e la cessione comportano un’imposta fissa di 67 euro, mentre per la proroga si paga il 2% sulle nuove annualità. Con la cedolare secca le comunicazioni restano obbligatorie, ma senza imposta.
Cosa succede se non si registra o si registra in ritardo
La mancata registrazione comporta sanzioni amministrative calcolate in percentuale sull’imposta di registro dovuta, oltre all’imposta stessa e agli interessi. Ma il danno più grave è civile: il contratto non registrato è nullo, e l’inquilino può perfino chiedere la restituzione di quanto pagato oltre il canone che avrebbe dovuto versare con un contratto regolare.
Se ci si accorge di aver superato il termine, si può rimediare con il ravvedimento operoso, registrando il contratto e pagando imposta, interessi e una sanzione ridotta, tanto più bassa quanto prima si interviene. Anche con la cedolare secca, dove non c’è imposta di registro, il ritardo comporta sanzioni: in questi casi conviene farsi assistere da un CAF o da un commercialista per regolarizzare la posizione nel modo corretto.
FAQ sulla registrazione del contratto d’affitto
Entro quanti giorni va registrato il contratto d’affitto?
Entro trenta giorni dalla firma o dalla decorrenza, se precedente.
Quanto costa registrare un contratto d’affitto?
In regime ordinario il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro, più il bollo. Con la cedolare secca non si paga nulla.
Chi deve registrare il contratto?
L’obbligo è di entrambe le parti, ma di solito se ne occupa il proprietario o l’agenzia.
Un contratto non registrato è valido?
No, per le locazioni abitative il contratto non registrato è nullo.
Conclusione
La registrazione del contratto d’affitto è un passaggio rapido ma indispensabile: va fatta entro trenta giorni con il modello RLI e costa poco, o nulla con la cedolare secca. Rispettare questa scadenza protegge il proprietario, dà all’inquilino accesso alle detrazioni e mette entrambi al riparo da sanzioni. È il primo passo per affittare casa in regola.
