L’affitto è tornato al centro del mercato immobiliare italiano. Con i prezzi delle case in crescita e i tassi dei mutui risaliti, molte famiglie e moltissimi giovani rimandano l’acquisto e cercano casa in locazione, mentre i proprietari si chiedono se convenga affittare a lungo termine, puntare sugli affitti brevi o tenere l’immobile libero. In mezzo ci sono regole precise, scadenze fiscali e diritti reciproci che vale la pena conoscere prima di firmare.
Questa guida è pensata come punto di partenza per entrambe le parti. Mettiamo in fila i passaggi principali di un affitto, dalla scelta del contratto alla riconsegna delle chiavi, con i rimandi agli approfondimenti dedicati a ciascun tema.
Scegliere il contratto giusto
La legge italiana prevede diversi tipi di contratto per le abitazioni, e la scelta non è un dettaglio burocratico: decide la durata, il canone, le tasse del proprietario e le detrazioni dell’inquilino. Il contratto più diffuso è quello a canone libero 4+4, in cui le parti fissano liberamente l’affitto e la durata minima è di quattro anni, rinnovabili per altri quattro. L’alternativa è il canone concordato 3+2, in cui il canone deve rispettare i valori stabiliti dagli accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini, in cambio di forti vantaggi fiscali per il proprietario.
Accanto a questi esistono contratti pensati per esigenze specifiche: il transitorio, da uno a diciotto mesi, per chi ha bisogno di una casa per un periodo limitato e documentato, e quello per studenti universitari, da sei mesi a tre anni, nelle città sede di università. Infine ci sono gli affitti brevi, fino a trenta giorni, che seguono regole tutte loro. Scegliere tra contratto 4+4 o 3+2 cambia molto il bilancio di entrambe le parti, mentre i contratti transitori e per studenti hanno regole proprie sulla durata.
Registrazione e tasse del proprietario
Ogni contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni nell’anno deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma o dalla decorrenza. Non è una formalità: un contratto non registrato è nullo, non dà diritto alle detrazioni dell’inquilino ed espone il proprietario a sanzioni. In regime ordinario si paga un’imposta di registro del 2% sul canone annuo, divisa a metà tra le parti, più l’imposta di bollo. La registrazione del contratto d’affitto si fa online con il modello RLI in pochi minuti.
Il proprietario persona fisica può poi scegliere come tassare l’affitto incassato. Con la tassazione ordinaria il canone si somma agli altri redditi e paga Irpef e addizionali, con aliquote che possono superare il 40%. Con la cedolare secca paga invece un’imposta fissa del 21% sul canone libero o del 10% sul concordato, senza imposta di registro e di bollo, ma rinunciando agli aggiornamenti Istat del canone. Per la maggior parte dei proprietari con redditi medi o alti la cedolare secca è la scelta più conveniente.
Deposito, spese e manutenzione
Alla firma l’inquilino versa di solito un deposito cauzionale, che per legge non può superare tre mensilità e produce interessi a suo favore. Il deposito serve a coprire eventuali danni o canoni non pagati e va restituito alla fine della locazione, dopo il controllo dell’immobile. Molte liti sul deposito cauzionale nascono proprio qui, e si evitano con un verbale di consegna dettagliato e qualche fotografia datata.
Durante la locazione le spese si dividono secondo un principio semplice: all’inquilino spetta la manutenzione ordinaria e il costo dei servizi di cui gode, come riscaldamento, pulizia delle scale e consumi; al proprietario la manutenzione straordinaria e tutto ciò che riguarda la struttura dell’edificio e degli impianti. Per le spese condominiali tra inquilino e proprietario esistono inoltre tabelle di ripartizione precise.
Disdetta e fine della locazione
Un contratto di affitto non si scioglie a piacimento. L’inquilino può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, cioè ragioni sopravvenute e indipendenti dalla sua volontà, dando sei mesi di preavviso, oppure liberamente se il contratto lo prevede. Il proprietario, invece, può negare il rinnovo alla prima scadenza solo nei casi previsti dalla legge, come la necessità di abitare l’immobile lui stesso o di ristrutturarlo, sempre con sei mesi di preavviso. Alla seconda scadenza entrambe le parti possono comunicare la disdetta senza motivazione. Per la disdetta del contratto d’affitto serve sempre una comunicazione scritta, con raccomandata o PEC.
Agevolazioni per inquilini e affitti brevi
Chi vive in affitto può contare su alcune detrazioni fiscali nel 730. La più consistente è quella per i giovani tra i 20 e i 31 anni con reddito fino a circa 15.500 euro, che vale il 20% del canone fino a 2.000 euro all’anno per i primi quattro anni. Ci sono poi la detrazione per gli studenti universitari fuori sede, quella per i lavoratori che si trasferiscono e quelle generali per chi affitta l’abitazione principale. Tutte queste detrazioni per l’affitto richiedono un contratto regolarmente registrato.
Per i proprietari che preferiscono gli affitti brevi il quadro è cambiato: dal 2026 chi affitta più di due appartamenti è considerato un’impresa, e resta obbligatorio esporre il codice identificativo nazionale. Gli affitti brevi sono quindi meno semplici di qualche anno fa. Nelle città universitarie la domanda è particolarmente alta, e gli affitti a Bologna ne sono un esempio evidente.
FAQ sull’affitto di casa
Quale contratto conviene di più?
Per l’inquilino il concordato ha di solito un canone più basso; per il proprietario offre tasse ridotte. Il 4+4 lascia più libertà sul prezzo ed è più diffuso.
Entro quando va registrato il contratto?
Entro trenta giorni dalla firma o dalla data di decorrenza, se precedente.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Al massimo tre mensilità del canone.
Chi paga le riparazioni?
L’inquilino le piccole riparazioni dovute all’uso, il proprietario gli interventi straordinari e strutturali.
Conclusione
Affittare casa, da una parte o dall’altra del contratto, è più semplice quando le regole sono chiare fin dall’inizio. Scegliere il contratto adatto, registrarlo nei tempi, mettere per iscritto lo stato dell’immobile e conoscere le proprie tutele evita la maggior parte dei problemi. Il resto è buon senso: chiarezza, documenti in ordine e comunicazioni sempre per iscritto.
