Comprare casa all’asta può sembrare un’operazione riservata agli addetti ai lavori, tra termini tecnici, tribunali e procedure che spaventano chi non le conosce. In realtà le aste immobiliari sono accessibili a chiunque e possono offrire l’occasione di acquistare un immobile a un prezzo inferiore a quello di mercato, a volte anche di molto. Ogni anno in Italia vengono messe all’asta decine di migliaia di abitazioni, provenienti soprattutto da esecuzioni immobiliari e fallimenti.
Lo sconto, però, non è mai gratuito: chi compra all’asta si assume rischi e responsabilità che in una compravendita tradizionale ricadono in parte sul venditore. In questo articolo spieghiamo passo dopo passo come funzionano le aste immobiliari, come trovare e valutare un immobile, come presentare l’offerta e quali sono gli errori da evitare.
Cosa sono le aste immobiliari
Le aste giudiziarie nascono quando un debitore non riesce a pagare i propri debiti, per esempio le rate di un mutuo, e il creditore chiede al tribunale di vendere l’immobile per recuperare il proprio credito. La vendita viene affidata a un professionista delegato, di solito un notaio, un avvocato o un commercialista, che segue la procedura per conto del giudice dell’esecuzione. Esistono anche aste fallimentari, legate a imprese in liquidazione, e aste private promosse da enti o banche.
Tutte le vendite giudiziarie sono pubblicate sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, oltre che sui siti specializzati autorizzati. Ogni annuncio riporta il prezzo base, l’offerta minima, la data dell’asta, le modalità di partecipazione e i documenti della procedura.
La perizia: il documento più importante
Prima di fare qualsiasi offerta bisogna leggere con attenzione la perizia redatta dal consulente tecnico nominato dal tribunale. È il documento che descrive l’immobile, il suo stato di conservazione, la conformità urbanistica e catastale, eventuali abusi edilizi, vincoli, servitù e la situazione di occupazione. Dalla perizia si ricava anche il valore stimato, su cui si basa il prezzo d’asta.
Le eventuali irregolarità urbanistiche possono essere sanate dall’aggiudicatario, ma i costi della sanatoria sono a suo carico. Allo stesso modo, se l’immobile richiede lavori importanti, è fondamentale stimarli prima di partecipare. Visitare l’immobile è possibile su richiesta al custode giudiziario, ed è un passaggio che non andrebbe mai saltato.
Come si partecipa all’asta
Oggi la maggior parte delle aste si svolge in forma telematica o mista. Per partecipare bisogna presentare un’offerta entro il termine indicato nell’avviso di vendita, versando una cauzione pari ad almeno il 10% del prezzo offerto. L’offerta può essere anche inferiore al prezzo base, ma non più bassa del 25%: se il prezzo base è di 100.000 euro, l’offerta minima è di 75.000 euro.
Il giorno dell’asta, se c’è una sola offerta valida, l’immobile viene generalmente aggiudicato a quell’offerente. Se le offerte sono più di una, si apre una gara al rialzo tra i partecipanti. Chi non si aggiudica l’immobile riceve indietro la cauzione. L’aggiudicatario deve invece versare il saldo del prezzo entro il termine fissato nell’avviso, che non può superare i 120 giorni: se non paga, perde la cauzione.
Si può comprare all’asta con il mutuo?
Sì, è possibile finanziare l’acquisto con un mutuo, e diverse banche aderiscono a protocolli specifici con i tribunali per le aste immobiliari. Il problema principale è il tempo: la banca deve valutare il cliente e l’immobile prima dell’aggiudicazione, perché dopo restano pochi mesi per versare il saldo. Conviene quindi muoversi con largo anticipo, ottenendo una prequalifica del mutuo prima di partecipare.
Le banche finanziano in genere fino all’80% del valore o del prezzo di aggiudicazione, il minore tra i due. Per capire quanto si può ottenere in base al proprio reddito, è utile partire da una stima di quanto si può chiedere di mutuo con il proprio stipendio, così da partecipare solo ad aste compatibili con le proprie possibilità.
Costi e imposte
Oltre al prezzo di aggiudicazione, l’acquirente deve sostenere le imposte di trasferimento, che seguono le regole ordinarie: imposta di registro al 9% per la seconda casa o al 2% se si hanno i requisiti prima casa. Le agevolazioni valgono anche negli acquisti all’asta, a patto di rispettare gli stessi requisiti per le agevolazioni prima casa previsti per una compravendita ordinaria. A questo si aggiungono i compensi del professionista delegato per il trasferimento, le spese per la cancellazione di ipoteche e pignoramenti e gli eventuali costi di sanatoria.
Un’altra voce da considerare sono le spese condominiali arretrate: per legge l’acquirente risponde in solido con il precedente proprietario delle spese relative all’anno in corso e a quello precedente. È quindi importante chiedere all’amministratore la situazione dei debiti prima di partecipare.
Immobile occupato: cosa succede
Molti immobili all’asta sono ancora abitati dal debitore o da inquilini. Se l’immobile è occupato dal debitore, la liberazione è curata dal custode giudiziario, di regola senza costi per l’acquirente, ma i tempi possono variare. Se invece è presente un contratto di locazione registrato prima del pignoramento, l’aggiudicatario deve rispettarlo fino alla scadenza. Anche questo aspetto è indicato nella perizia e va valutato con attenzione, perché incide su quando si potrà davvero disporre della casa.
FAQ sulle aste immobiliari
Quanto si risparmia comprando all’asta?
Dipende dall’immobile e dal numero di partecipanti. Dopo uno o più ribassi, il prezzo può essere inferiore di diverse decine di punti percentuali al valore di mercato.
Quanto bisogna versare di cauzione?
Almeno il 10% del prezzo offerto, da versare insieme all’offerta. Viene restituita a chi non si aggiudica l’immobile.
Si può visitare l’immobile prima dell’asta?
Sì, facendo richiesta al custode giudiziario attraverso il Portale delle Vendite Pubbliche.
Chi libera la casa se è occupata?
Se è occupata dal debitore, se ne occupa il custode giudiziario. Un contratto di affitto registrato prima del pignoramento va invece rispettato.
Si pagano le spese condominiali arretrate?
L’acquirente risponde delle spese dell’anno in corso e di quello precedente, insieme al vecchio proprietario.
Conclusione
Le aste immobiliari possono essere un’ottima occasione per acquistare casa o investire a prezzi inferiori al mercato, ma richiedono preparazione. Leggere con cura la perizia, visitare l’immobile, verificare debiti condominiali e situazione di occupazione e organizzare per tempo il finanziamento sono passaggi indispensabili.
Per un principiante può essere utile farsi affiancare da un professionista esperto nelle prime operazioni. Chi valuta le aste come strategia di investimento può inserirle in un quadro più ampio con la nostra analisi su investire in immobili a Bologna nel 2026.
