Quando si trova la casa giusta, il primo numero che si guarda è il prezzo. È naturale, ma è anche il modo più rapido per sbagliare i conti. Tra imposte, notaio, agenzia, spese del mutuo e piccoli lavori, comprare casa costa sempre di più della cifra scritta nell’annuncio, e chi non lo mette in conto rischia di arrivare al rogito con il budget già esaurito.
Le voci accessorie possono pesare tra il 7% e il 15% del prezzo, a seconda che si tratti di prima o seconda casa, che si compri da un privato o da un costruttore, e che serva o meno un mutuo. In questa guida le mettiamo tutte in fila, con un esempio completo su un appartamento da 200.000 euro.
Le imposte sull’acquisto
Le imposte sono la voce più importante e dipendono da due fattori: chi vende e se l’acquisto gode delle agevolazioni prima casa.
| Tipo di acquisto | Imposta principale | Imposte fisse |
|---|---|---|
| Prima casa da privato | registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) | ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Seconda casa da privato | registro 9% sul valore catastale (minimo 1.000 €) | ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Prima casa da costruttore | IVA 4% sul prezzo | registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
| Seconda casa da costruttore | IVA 10% (22% per immobili di lusso) | registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
Quando si compra da un privato, grazie al meccanismo del prezzo-valore l’imposta di registro si calcola sul valore catastale, cioè sulla rendita rivalutata moltiplicata per un coefficiente, e non sul prezzo pagato. Per questo le imposte sono spesso molto più basse di quanto si immagini. Per pagare le aliquote ridotte bisogna però rispettare i requisiti delle agevolazioni prima casa, e conviene calcolare in anticipo le imposte di acquisto della prima casa partendo dalla rendita catastale.
Il notaio
Il notaio è obbligatorio per il rogito. Al suo onorario, più IVA al 22%, si aggiungono tassa d’archivio, visure e altre spese vive. Per un rogito di prima casa da circa 200.000 euro l’onorario si colloca indicativamente tra 1.500 e 2.500 euro più IVA, a seconda della zona e del professionista.
Se c’è un mutuo serve un secondo atto, quello di finanziamento, che il notaio stipula di solito nello stesso giorno: anche questo ha un onorario dedicato. Confrontare almeno due preventivi è il modo più semplice per contenere il costo del notaio per la prima casa.
L’agenzia immobiliare
Se la compravendita passa da un’agenzia, l’acquirente paga una provvigione, che non è fissata dalla legge ma è concordata. In molte zone si aggira tra il 2% e il 4% del prezzo, più IVA. Su 200.000 euro, una provvigione del 3% più IVA vale 7.320 euro: spesso è la voce più pesante dopo le imposte.
La provvigione si può negoziare, soprattutto sugli importi alti. Conviene farlo prima di firmare la proposta, quando la provvigione dell’agenzia immobiliare non è ancora maturata.
Le spese del mutuo
Chi compra con un mutuo deve aggiungere:
- istruttoria: da zero a qualche centinaio di euro, molte banche la azzerano nelle promozioni;
- perizia dell’immobile: in genere tra 250 e 400 euro;
- imposta sostitutiva: 0,25% dell’importo finanziato per la prima casa, 2% per gli altri casi. Su un mutuo da 150.000 euro prima casa sono 375 euro;
- assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria, e le eventuali polizze facoltative.
Prima di cercare casa conviene anche capire quanto mutuo si può chiedere con il proprio stipendio.
Le altre voci da non dimenticare
- registrazione del compromesso: 200 euro di imposta fissa più lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti, poi scalati dalle imposte del rogito;
- verifiche tecniche: un geometra che controlli conformità urbanistica e catastale prima di firmare costa poche centinaia di euro e può evitare problemi seri;
- allacci e volture delle utenze;
- spese condominiali: dell’anno in corso e di quello precedente risponde in solido anche l’acquirente, quindi vanno verificate;
- trasloco e piccoli lavori di adattamento, difficilmente sotto qualche migliaio di euro.
Esempio completo: prima casa da 200.000 euro
Acquisto da privato, prima casa, rendita catastale di 800 euro (valore catastale circa 92.400 euro), mutuo da 150.000 euro, agenzia al 3% più IVA.
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Imposta di registro (2% di 92.400 €) | 1.848 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | 100 € |
| Notaio, rogito e mutuo, IVA inclusa | 2.500 – 4.000 € |
| Agenzia (3% + IVA) | 7.320 € |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25%) | 375 € |
| Perizia e istruttoria | 300 – 800 € |
| Totale spese accessorie | circa 12.500 – 14.500 € |
In pratica, per una casa da 200.000 euro servono circa il 7% in più, oltre all’anticipo che la banca non finanzia. Se la stessa casa fosse una seconda casa, solo l’imposta di registro salirebbe al 9% del valore catastale, cioè oltre 9.000 euro.
Come ridurre le spese
- chiedere più preventivi al notaio: l’onorario è libero e le differenze possono superare alcune centinaia di euro;
- negoziare la provvigione prima di firmare la proposta d’acquisto;
- confrontare i mutui considerando il TAEG, che include le spese, e non solo il tasso;
- verificare se si hanno i requisiti per le agevolazioni prima casa e per il Fondo di garanzia Consap, se si compra con un mutuo elevato.
FAQ sulle spese per comprare casa
Quanto bisogna avere da parte per comprare casa?
In genere la banca finanzia fino all’80% del valore, quindi serve circa il 20% di anticipo più il 7-10% di spese accessorie per una prima casa.
Le imposte si pagano sul prezzo o sul valore catastale?
Comprando da un privato si pagano sul valore catastale grazie al prezzo-valore. Comprando da un costruttore l’IVA si paga sul prezzo.
Chi paga il notaio?
Per prassi e per legge, salvo patto contrario, le spese del rogito sono a carico dell’acquirente.
Le spese per comprare casa sono detraibili?
Sono detraibili al 19% gli interessi passivi del mutuo prima casa, entro certi limiti, e alcune spese accessorie del mutuo, come l’onorario del notaio per l’atto di mutuo. Anche la provvigione dell’agenzia per l’acquisto della prima casa è detraibile al 19%, fino a 1.000 euro.
Comprare dal costruttore costa di più?
In imposte sì, perché l’IVA si paga sul prezzo pieno. In compenso si compra un immobile nuovo, con garanzie e in genere una classe energetica migliore.
Conclusione
Comprare casa costa in media il 7-10% in più del prezzo per una prima casa da privato, e di più per una seconda casa o un acquisto dal costruttore. Mettere queste cifre nel budget fin dall’inizio è il modo migliore per arrivare al rogito senza sorprese e con un margine per i primi lavori.
Ogni passaggio, dalla ricerca dell’immobile alla consegna delle chiavi, ha costi e tempi propri: conoscerli prima è il modo migliore per comprare casa senza sorprese.
