Il rogito è il momento in cui una casa cambia davvero proprietario. Prima ci sono state visite, trattative, la proposta d’acquisto, il compromesso e magari settimane di attesa per il mutuo. Dopo, ci sono le chiavi. In mezzo c’è un appuntamento dal notaio che dura spesso meno di due ore, ma che concentra tutti i passaggi legali della compravendita.
Arrivarci preparati rende tutto più semplice. Vediamo cos’è il rogito, quanto tempo serve per arrivarci, cosa controlla il notaio, cosa si firma e cosa succede nei giorni successivi.
Cos’è il rogito
Il rogito è l’atto pubblico di compravendita stipulato davanti a un notaio. Con la firma la proprietà passa dal venditore all’acquirente e il prezzo viene saldato. A differenza del compromesso, che è un impegno a vendere e comprare, il rogito trasferisce effettivamente la proprietà.
La forma notarile non è un dettaglio: permette di trascrivere l’atto nei registri immobiliari, rendendo l’acquisto opponibile a chiunque, e garantisce che le imposte siano versate correttamente. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale, che tutela entrambe le parti.
Quanto tempo passa dal compromesso al rogito
Non c’è un termine di legge: la data la decidono le parti nel compromesso. Nella pratica:
- senza mutuo, il rogito può avvenire anche dopo 30 giorni, il tempo per le verifiche e la raccolta dei documenti;
- con il mutuo, si va in genere da 60 a 90 giorni, perché la banca deve completare istruttoria, perizia e delibera;
- se il venditore deve a sua volta comprare un’altra casa, o sistemare difformità catastali, i tempi possono allungarsi.
Meglio fissare una data realistica, con un margine, piuttosto che rincorrere scadenze troppo strette.
Le verifiche del notaio prima del rogito
Nelle settimane precedenti il notaio controlla:
- la provenienza: che il venditore sia davvero proprietario e possa vendere, ricostruendo i passaggi di proprietà degli ultimi vent’anni;
- le ipoteche e i pignoramenti, con le visure nei registri immobiliari;
- i dati catastali, verificando intestazioni e planimetria;
- la documentazione urbanistica che il venditore deve dichiarare in atto;
- i requisiti fiscali dell’acquirente, per esempio per le agevolazioni prima casa.
Il venditore deve fornire per tempo i documenti necessari: la lista completa è nella checklist dei documenti per vendere casa.
Il giorno del rogito: cosa succede
Chi deve esserci
Venditori e acquirenti, o i loro procuratori, con un documento d’identità valido. Se c’è un mutuo è presente anche un rappresentante della banca, perché subito dopo la compravendita si firma l’atto di mutuo. Spesso partecipa anche l’agente immobiliare.
La lettura dell’atto
Il notaio legge l’atto e ne spiega i contenuti. In questa fase le parti rendono alcune dichiarazioni obbligatorie:
- il prezzo effettivamente pagato e le modalità di pagamento, con gli estremi di assegni e bonifici;
- se si sono avvalsi di un mediatore e quanto gli hanno pagato;
- la conformità catastale e i titoli edilizi dell’immobile;
- le dichiarazioni per le agevolazioni prima casa, se richieste;
- la scelta del prezzo-valore per il calcolo delle imposte e, per il venditore, l’eventuale imposta sostitutiva sulla plusvalenza.
Il pagamento del saldo
Il saldo si paga con assegni circolari o con bonifico, mai in contanti. Se c’è un mutuo, la banca eroga la somma contestualmente. Nello stesso momento l’acquirente consegna al notaio le somme per imposte e onorario.
Su richiesta di una delle parti, l’acquirente può depositare il prezzo presso il notaio, che lo trasferisce al venditore solo dopo aver verificato, con la trascrizione, che non ci sono state iscrizioni pregiudizievoli dell’ultimo momento. È una tutela in più, utile soprattutto quando ci sono ipoteche da cancellare.
La consegna delle chiavi
Salvo accordi diversi, le chiavi passano all’acquirente subito dopo la firma.
Cosa succede dopo il rogito
Nei giorni e nelle settimane successive il notaio:
- registra l’atto all’Agenzia delle Entrate e versa le imposte;
- trascrive la compravendita nei registri immobiliari;
- esegue la voltura catastale a nome del nuovo proprietario;
- se c’è un mutuo, iscrive l’ipoteca a favore della banca;
- rilascia la copia conforme dell’atto, di solito entro qualche settimana.
All’acquirente restano da fare le volture delle utenze, la comunicazione all’amministratore di condominio e, se ha chiesto le agevolazioni prima casa, il cambio di residenza entro 18 mesi, per non perdere le agevolazioni prima casa.
FAQ sul rogito
Quanto dura il rogito?
In genere da un’ora a due ore, di più se c’è anche l’atto di mutuo.
Quanto costa il rogito?
Per una prima casa da privato, tra imposte e onorario, si spendono in media 4.000-5.000 euro senza mutuo. La voce che varia di più da un professionista all’altro è il costo del notaio.
Chi sceglie il notaio?
Per prassi l’acquirente, che ne sostiene le spese.
Si può fare il rogito senza compromesso?
Sì, se le parti sono già d’accordo su tutto possono andare direttamente dal notaio.
Dopo il rogito la casa è subito mia?
Sì, la proprietà passa con la firma. La trascrizione rende l’acquisto opponibile ai terzi.
Conclusione
Il rogito è l’ultimo passaggio di un percorso che inizia molto prima. Se le verifiche sono state fatte bene e i documenti sono pronti, l’appuntamento dal notaio diventa una formalità serena, con le chiavi in mano alla fine. Così si chiude un percorso che per molte famiglie è il più importante della vita: comprare casa, dalla prima visita al trasloco.
