Chi possiede una seconda casa e decide di affittarla si trova a fare i conti con un doppio livello di tassazione: da un lato l’IMU, che grava sull’immobile in quanto tale, dall’altro le imposte sul reddito prodotto dal canone. Sommati insieme, questi tributi possono assorbire una parte consistente dell’affitto incassato, e conoscerli bene è indispensabile per capire quanto rende davvero l’investimento e quale regime fiscale conviene scegliere.
In questo articolo vediamo come si calcola l’IMU su una seconda casa affittata, quali aliquote si applicano a Bologna, come funziona la tassazione del canone con la cedolare secca o con l’Irpef e quali sconti sono previsti per chi sceglie il canone concordato. Alla fine troverete un esempio completo con i numeri.
L’IMU sulla seconda casa
L’IMU è dovuta su tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale, con l’eccezione delle case di lusso, che la pagano anche se adibite a prima casa. Una seconda casa data in affitto è quindi sempre soggetta all’imposta, che spetta al proprietario e non all’inquilino. Il pagamento avviene in due rate, con scadenza al 16 giugno per l’acconto e al 16 dicembre per il saldo.
La base imponibile si calcola partendo dalla rendita catastale, che va rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che per le abitazioni è pari a 160. Sul valore ottenuto si applica l’aliquota stabilita dal Comune, che a livello nazionale ha un’aliquota base dello 0,86% e può arrivare fino all’1,06%, con alcune maggiorazioni consentite solo ai comuni che le applicavano in passato.
Le aliquote a Bologna
A Bologna l’aliquota ordinaria per le abitazioni diverse dalla prima casa è del 10,6 per mille, in linea con la maggior parte delle grandi città italiane. Per un appartamento con una rendita catastale di 700 euro, la base imponibile è di 117.600 euro e l’IMU annua è di circa 1.250 euro. Il Comune può prevedere aliquote ridotte per particolari situazioni, come i contratti a canone concordato o le case concesse in comodato ai figli, ed è sempre bene verificare la delibera dell’anno in corso sul sito dell’amministrazione o sul portale del Ministero dell’Economia.
Per gli immobili affittati a canone concordato, la legge prevede comunque una riduzione dell’IMU del 25% su tutto il territorio nazionale. Nel nostro esempio, l’imposta scenderebbe da 1.250 a circa 940 euro, un risparmio che si aggiunge a quello sulla tassazione del canone.
La tassazione del canone
Il reddito da affitto può essere tassato in due modi. Con il regime ordinario, il 95% del canone annuo si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato con le aliquote Irpef progressive, a cui si aggiungono le addizionali regionale e comunale. Per chi ha già un reddito da lavoro, l’aliquota marginale applicata al canone è spesso del 33% o del 43%, e il carico fiscale può risultare molto pesante.
In alternativa si può scegliere la cedolare secca sugli affitti, un’imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% sul canone, che non si somma agli altri redditi e sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo sul contratto. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, tra cui Bologna, l’aliquota scende al 10%. Chi sceglie la cedolare rinuncia all’aggiornamento Istat del canone per tutta la durata dell’opzione.
Seconda casa non affittata: cosa cambia
Se la seconda casa resta vuota o è usata dal proprietario, si paga comunque l’IMU, ma in genere non si paga l’Irpef sulla rendita, perché l’imposta municipale la sostituisce. C’è però un’eccezione: se l’immobile non affittato si trova nello stesso comune dell’abitazione principale, il 50% della rendita catastale rivalutata concorre al reddito imponibile Irpef. È un dettaglio che molti proprietari scoprono solo al momento della dichiarazione.
Esempio completo con i numeri
Immaginiamo un bilocale a Bologna con rendita catastale di 700 euro, affittato a 900 euro al mese, cioè 10.800 euro l’anno. Il proprietario ha un reddito da lavoro che lo colloca nello scaglione Irpef del 33%.
| Regime | Imposta sul canone | IMU | Totale annuo |
|---|---|---|---|
| Irpef ordinaria (33% su 95% del canone, addizionali escluse) | circa 3.390 € | circa 1.250 € | circa 4.640 € |
| Cedolare secca 21% a canone libero | circa 2.270 € | circa 1.250 € | circa 3.520 € |
| Cedolare 10% a canone concordato (canone 750 € al mese) | circa 900 € | circa 940 € | circa 1.840 € |
Il canone concordato porta un incasso lordo più basso, ma il carico fiscale si riduce così tanto che il guadagno netto può risultare simile o perfino superiore a quello del canone libero. Per scegliere la formula più adatta è utile capire le differenze tra contratto 4+4 e 3+2, che incidono su durata, flessibilità e tassazione.
Altre spese da considerare
Oltre a IMU e imposte sul reddito, il proprietario deve sostenere alcune spese condominiali, in particolare quelle straordinarie e quelle che il codice civile e gli accordi tra le parti attribuiscono al locatore. La ripartizione corretta delle spese condominiali tra inquilino e proprietario evita contestazioni e permette di stimare con precisione i costi annui. A queste voci si aggiungono la manutenzione straordinaria dell’appartamento e, se non si opta per la cedolare, l’imposta di registro annuale sul contratto.
FAQ su IMU e tasse sulla seconda casa affittata
Chi paga l’IMU su una casa in affitto?
L’IMU è sempre a carico del proprietario, anche se l’immobile è affittato.
Quanto si risparmia con il canone concordato?
L’IMU si riduce del 25% e, a Bologna, la cedolare secca scende dal 21% al 10%.
Conviene la cedolare secca o l’Irpef?
Per chi ha un reddito medio-alto la cedolare è quasi sempre più conveniente. Con redditi bassi conviene fare un confronto puntuale.
Si paga l’Irpef su una seconda casa vuota?
In genere no, ma se si trova nello stesso comune della prima casa il 50% della rendita rivalutata concorre all’Irpef.
Quando si paga l’IMU?
In due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre.
Conclusione
Una seconda casa affittata paga sempre l’IMU, oltre alle imposte sul canone, che possono essere calcolate con l’Irpef o con la cedolare secca. A Bologna, con un’aliquota IMU del 10,6 per mille, la scelta del regime fiscale e del tipo di contratto fa una differenza notevole sul rendimento finale.
Il canone concordato, con cedolare al 10% e IMU ridotta del 25%, è spesso la soluzione più vantaggiosa dal punto di vista fiscale. Prima di decidere conviene sempre fare i conti con la propria situazione reddituale e confrontare le alternative. Per inquadrare l’investimento nel suo insieme, la nostra analisi su investire in immobili a Bologna nel 2026 offre un punto di partenza completo.
