Tra le formule di investimento immobiliare, la nuda proprietà è una delle meno conosciute ma anche delle più interessanti. Permette di acquistare una casa a un prezzo sensibilmente inferiore al suo valore di mercato, con lo svantaggio di non poterla usare né affittare finché l’usufruttuario, di solito il venditore, resta in vita o fino alla scadenza dell’usufrutto. È una soluzione che può fare comodo a entrambe le parti: chi vende ottiene liquidità senza lasciare la propria abitazione, chi compra si assicura un immobile per il futuro con uno sconto importante.
Si tratta però di un investimento con regole particolari, tempi incerti e implicazioni fiscali specifiche. In questo articolo vediamo come funziona la nuda proprietà, come si calcola il valore con i coefficienti in vigore nel 2026, chi paga tasse e spese e quando questa formula può davvero convenire.
Cos’è la nuda proprietà
La piena proprietà di un immobile può essere divisa in due diritti distinti: l’usufrutto e la nuda proprietà. L’usufruttuario ha il diritto di abitare la casa o di affittarla e incassarne i canoni, mentre il nudo proprietario ne è il titolare ma non può utilizzarla. Quando l’usufrutto si estingue, per la morte dell’usufruttuario se è vitalizio oppure alla scadenza se è a termine, il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario, senza bisogno di nuovi atti o imposte.
Nella maggior parte delle compravendite l’usufrutto è vitalizio e resta in capo al venditore, spesso una persona anziana che desidera continuare a vivere nella propria casa ma ha bisogno di risorse per integrare la pensione, aiutare i figli o affrontare spese impreviste. L’acquirente paga subito il prezzo della nuda proprietà e attende il momento in cui potrà disporre pienamente dell’immobile.
Come si calcola il valore
Ai fini fiscali, il valore dell’usufrutto vitalizio si determina applicando al valore della piena proprietà una percentuale che dipende dall’età dell’usufruttuario. Le tabelle sono aggiornate ogni anno in base al tasso di interesse legale, che dal 1° gennaio 2026 è pari all’1,6%, ma le percentuali per fascia d’età restano sostanzialmente costanti: più l’usufruttuario è anziano, minore è il valore dell’usufrutto e maggiore quello della nuda proprietà.
| Età dell’usufruttuario | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| 57 – 60 anni | 60% | 40% |
| 64 – 66 anni | 50% | 50% |
| 70 – 72 anni | 40% | 60% |
| 76 – 78 anni | 30% | 70% |
| 79 – 82 anni | 25% | 75% |
| 83 – 86 anni | 20% | 80% |
Su un appartamento che vale 300.000 euro, con un usufruttuario di 75 anni, la nuda proprietà vale fiscalmente il 65%, cioè 195.000 euro. Nella pratica di mercato, però, il prezzo concordato tra le parti può discostarsi da questo valore: molti operatori applicano sconti maggiori, tenendo conto dell’aspettativa di vita, dello stato dell’immobile e dell’impossibilità di metterlo a reddito per anni.
Chi paga tasse e spese
La divisione dei costi tra nudo proprietario e usufruttuario è stabilita dal codice civile. L’IMU è a carico dell’usufruttuario, che è considerato soggetto passivo dell’imposta; se la casa è la sua abitazione principale e non è di lusso, l’imposta non è dovuta. All’usufruttuario spettano anche le spese di manutenzione ordinaria, le utenze e le spese condominiali ordinarie, mentre al nudo proprietario restano le spese straordinarie, come il rifacimento del tetto o della facciata.
Al momento dell’acquisto, le imposte si calcolano sul valore della nuda proprietà. Se l’acquirente ha i requisiti, può beneficiare delle agevolazioni prima casa anche sull’acquisto della nuda proprietà, con imposta di registro al 2% sul valore catastale proporzionato. Per conoscere nel dettaglio le aliquote si possono consultare le regole sulle imposte per l’acquisto della prima casa, verificando con il notaio le condizioni specifiche, perché l’abitazione non sarà subito disponibile.
I vantaggi per chi compra
Il vantaggio principale è lo sconto sul prezzo: a seconda dell’età dell’usufruttuario, si può acquistare un immobile pagando dal 40% all’80% del suo valore di mercato. È una formula adatta a chi ha un orizzonte lungo, ad esempio genitori che vogliono garantire una casa ai figli in futuro, o investitori che puntano sulla rivalutazione del capitale senza preoccuparsi di inquilini e manutenzione ordinaria.
Inoltre, il nudo proprietario non paga l’IMU e non deve occuparsi della gestione quotidiana dell’immobile. Quando l’usufrutto si estingue, il valore della casa torna pieno, e l’eventuale rivalutazione del mercato nel frattempo si somma al guadagno ottenuto grazie allo sconto iniziale.
Rischi e limiti
Il rischio più evidente è l’incertezza sui tempi. Nessuno può prevedere quanto durerà l’usufrutto, e un investimento pensato per dieci anni può durarne venti o più. Durante tutto questo periodo il capitale è immobilizzato e non produce reddito. Anche ottenere un mutuo per la nuda proprietà è più complicato, perché molte banche sono restie a finanziare un immobile che l’acquirente non può utilizzare.
C’è poi il tema dello stato dell’immobile: il nudo proprietario non controlla direttamente la manutenzione ordinaria, e potrebbe ritrovarsi con una casa da ristrutturare al termine dell’usufrutto. Infine, la rivendita della sola nuda proprietà è possibile ma il mercato è ristretto. Chi pensa di vendere dopo pochi anni deve anche considerare la tassazione della plusvalenza sulla vendita se l’operazione avviene entro cinque anni.
FAQ sulla nuda proprietà
Chi paga l’IMU sulla nuda proprietà?
L’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se la casa è la sua abitazione principale non di lusso, l’imposta non è dovuta.
Si può avere un mutuo per comprare la nuda proprietà?
È possibile ma più difficile, perché non tutte le banche finanziano questo tipo di acquisto.
Cosa succede alla morte dell’usufruttuario?
L’usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza nuove imposte di trasferimento.
Si possono usare le agevolazioni prima casa?
Sì, se l’acquirente ha i requisiti, ma è bene verificare con il notaio le condizioni nel caso specifico.
Chi paga le spese straordinarie?
Le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle ordinarie spettano all’usufruttuario.
Conclusione
La nuda proprietà è un investimento che permette di acquistare una casa con uno sconto significativo, in cambio della rinuncia a usarla o affittarla per un periodo incerto. È adatta a chi ha capitale da immobilizzare nel lungo periodo e cerca una rivalutazione senza la gestione quotidiana di un immobile.
Prima di procedere è fondamentale valutare età dell’usufruttuario, stato della casa, prezzo rispetto al valore fiscale e possibilità di finanziamento, con l’aiuto di un notaio. Per confrontare questa formula con le altre strategie disponibili, la nostra analisi su investire in immobili a Bologna nel 2026 offre una panoramica completa.
