Un nuovo lavoro in un’altra città, una famiglia che cresce, la decisione di comprare casa: i motivi per lasciare un appartamento in affitto prima della scadenza sono tanti. Dall’altra parte, anche il proprietario può avere bisogno di riavere l’immobile, per abitarci, venderlo o ristrutturarlo. In entrambi i casi la legge non lascia spazio all’improvvisazione: tempi, motivi e forme della disdetta sono stabiliti con precisione.
In questa guida vediamo come può recedere l’inquilino, quando può dare disdetta il proprietario, come si comunica correttamente e cosa succede dopo, compresa la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.
Il recesso dell’inquilino: gravi motivi e preavviso
Per i contratti abitativi la legge riconosce all’inquilino il diritto di recedere in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, con un preavviso di almeno sei mesi. La giurisprudenza ha chiarito cosa si intende: devono essere ragioni sopravvenute dopo la firma del contratto, non prevedibili e indipendenti dalla volontà dell’inquilino, che rendono troppo gravoso restare nell’immobile. Sono considerati gravi motivi, per esempio, il trasferimento di lavoro in un’altra città, la perdita del lavoro o una forte riduzione del reddito, problemi di salute che rendono inadatta la casa, l’arrivo di un figlio in un appartamento troppo piccolo.
Il motivo va indicato nella comunicazione: non basta scrivere genericamente “per gravi motivi”. Se il proprietario ritiene che il motivo non sia valido, può contestarlo e chiedere il pagamento dei canoni fino alla scadenza naturale. Per questo è utile allegare o tenere pronta la documentazione, come la lettera di trasferimento o il nuovo contratto di lavoro.
Molti contratti prevedono inoltre una clausola di recesso libero, che consente all’inquilino di lasciare la casa in qualsiasi momento senza dover motivare, sempre con il preavviso indicato, di solito sei mesi. È una clausola molto diffusa e conviene sempre chiederla alla firma: in sua presenza basta comunicare la volontà di recedere nei tempi previsti.
La disdetta del proprietario alla prima scadenza
Il proprietario ha molti meno margini. Nel contratto 4+4, alla prima scadenza dei quattro anni, può negare il rinnovo solo per i motivi indicati dalla legge 431 del 1998: la necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria, del coniuge, dei genitori o dei figli; la volontà di destinarlo ad attività professionali o commerciali proprie; la necessità di ristrutturarlo in modo che la presenza dell’inquilino sia incompatibile con i lavori; la vendita, se il proprietario non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione; e pochi altri casi specifici. La disdetta va comunicata con almeno sei mesi di preavviso rispetto alla scadenza, indicando il motivo.
Le stesse regole valgono, con le dovute differenze di durata, per il contratto a canone concordato 3+2 alla scadenza dei tre anni. Se il proprietario ottiene la casa per uno di questi motivi e poi non la usa davvero come dichiarato entro dodici mesi, l’inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento. È una tutela importante contro le disdette pretestuose. Per il resto, scegliere un contratto 4+4 o 3+2 cambia soprattutto canone e tasse.
La disdetta alla seconda scadenza
Alla fine del secondo periodo, cioè dopo otto anni nel 4+4 o cinque anni nel 3+2, il quadro cambia: ciascuna parte può comunicare la disdetta senza motivazione, oppure proporre il rinnovo a nuove condizioni. La comunicazione va inviata almeno sei mesi prima della scadenza. Se nessuno dà disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni per un altro periodo di quattro o due anni, a seconda del tipo.
Per i contratti transitori e per studenti le regole sono diverse: alla scadenza si chiudono senza rinnovo automatico, salvo diverso accordo. Chi firma contratti transitori o per studenti sa quindi fin dall’inizio quando dovrà lasciare la casa.
Come comunicare la disdetta
La disdetta deve essere comunicata per iscritto, con un mezzo che dia la prova della ricezione e della data. I più usati sono la raccomandata con ricevuta di ritorno e la PEC, se entrambe le parti ne hanno una. La lettera deve contenere i dati delle parti e dell’immobile, gli estremi del contratto e della registrazione, la data da cui si intende lasciare l’immobile e, se richiesto, il motivo. Il preavviso si calcola dalla data di ricezione della comunicazione.
Una volta concluso il rapporto, chi ha registrato il contratto deve comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, con il modello RLI. In regime ordinario si paga un’imposta di registro fissa di 67 euro; con la cedolare secca la comunicazione è comunque obbligatoria ma senza imposta. Si usa lo stesso modello RLI della registrazione del contratto d’affitto. Al momento della riconsegna delle chiavi, infine, è il momento di redigere il verbale e definire la restituzione del deposito cauzionale.
FAQ sulla disdetta del contratto d’affitto
Quanti mesi di preavviso deve dare l’inquilino?
In genere sei mesi, sia per gravi motivi sia con la clausola di recesso libero, salvo che il contratto preveda un termine più breve.
Il proprietario può mandarmi via prima della scadenza?
No, salvo inadempimenti gravi come la morosità. Alla prima scadenza può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge.
La disdetta si può mandare via email?
Una semplice email non dà prova certa della ricezione. Meglio raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.
Se lascio la casa senza preavviso cosa succede?
Il proprietario può chiedere i canoni corrispondenti al periodo di preavviso non rispettato.
Conclusione
La disdetta funziona in modo diverso per le due parti: l’inquilino può lasciare con sei mesi di preavviso per gravi motivi o se il contratto lo prevede, il proprietario solo alle scadenze e, alla prima, per motivi precisi. Comunicare per iscritto e nei tempi giusti, e chiudere correttamente con l’Agenzia delle Entrate, evita contestazioni e costi inutili. Gli altri passaggi dell’affitto sono nella guida completa.
