Tra inquilini e proprietari poche cose generano tante discussioni quanto le spese condominiali. Il rendiconto arriva a fine anno, contiene decine di voci, e non sempre è chiaro chi debba pagare cosa. Eppure la legge offre un criterio piuttosto preciso, che con qualche accorgimento permette di evitare la maggior parte dei contrasti.
In questa guida vediamo il principio generale, le singole voci più comuni, come funzionano il rimborso e il diritto di controllo dell’inquilino e cosa succede se le spese non vengono pagate.
Il principio generale: servizi all’inquilino, struttura al proprietario
La regola di base è contenuta nell’articolo 9 della legge sull’equo canone, la n. 392 del 1978, ancora in vigore su questo punto. All’inquilino spettano le spese relative ai servizi di cui gode e alla manutenzione ordinaria legata all’uso dell’immobile e delle parti comuni. Al proprietario spettano invece le spese che riguardano la conservazione e il miglioramento dell’edificio, cioè la manutenzione straordinaria e tutto ciò che aumenta il valore dell’immobile.
Il ragionamento è semplice: l’inquilino paga ciò che consuma e ciò che si usura per il suo utilizzo, il proprietario paga ciò che resta a lui come patrimonio. È un criterio che si applica a tutte le voci, anche a quelle non elencate espressamente, e che si ritrova nelle tabelle di ripartizione concordate tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, spesso richiamate nei contratti a canone concordato. Le parti possono comunque prevedere accordi diversi nel contratto, purché chiari e non in contrasto con norme imperative.
Le voci a carico dell’inquilino
La legge elenca espressamente come spese dell’inquilino il servizio di pulizia delle parti comuni, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica delle parti comuni, il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e le altre forniture di servizi comuni. Per il servizio di portineria l’inquilino paga il 90% della spesa, salvo che le parti abbiano concordato una percentuale inferiore.
Rientrano nella stessa logica la piccola manutenzione del giardino condominiale, la sostituzione delle lampadine nelle scale, la manutenzione ordinaria del citofono e del cancello automatico, le spese per il funzionamento della caldaia centralizzata come la conduzione e le verifiche periodiche. Sono costi legati all’uso quotidiano dell’edificio, che il proprietario non sosterrebbe se l’appartamento fosse vuoto o lo abitasse lui stesso.
Le voci a carico del proprietario
Spettano al proprietario i lavori straordinari deliberati dall’assemblea: il rifacimento della facciata o del tetto, la sostituzione dell’ascensore o della caldaia centralizzata, l’adeguamento degli impianti alle nuove norme, l’installazione di un cappotto termico. Sono interventi che valorizzano l’immobile e che, tra l’altro, possono dare diritto ai bonus edilizi, che spettano a chi sostiene la spesa. Per questi lavori le aliquote del bonus casa 2027 sono ancora in discussione.
Sono a carico del proprietario anche l’assicurazione del fabbricato, le spese legali per le cause condominiali che riguardano la proprietà e le quote del fondo per i lavori straordinari. Per alcune voci, come il compenso dell’amministratore, le tabelle concordate prevedono una ripartizione tra le parti: in questi casi conviene richiamare espressamente nel contratto la tabella che si intende applicare, così da evitare interpretazioni diverse a fine anno.
Rimborso, controllo e diritto di voto
Nella pratica è il proprietario, come condòmino, a ricevere il rendiconto e a pagare il condominio. Poi chiede all’inquilino il rimborso della sua parte. La legge prevede che l’inquilino debba pagare entro due mesi dalla richiesta, e gli riconosce il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e di prendere visione dei documenti giustificativi. È buona prassi allegare alla richiesta il consuntivo approvato dall’assemblea, con evidenziate le voci di competenza dell’inquilino.
Molti contratti prevedono un acconto mensile sulle spese condominiali, versato insieme al canone, con conguaglio a fine anno: una soluzione comoda per entrambe le parti, purché l’acconto sia realistico e il conguaglio documentato. L’inquilino ha inoltre diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere dell’assemblea che riguardano le spese e le modalità di gestione del riscaldamento e del condizionamento, e può intervenire senza voto su quelle che riguardano la modifica degli altri servizi comuni.
Cosa succede se le spese non vengono pagate
Nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario: se l’inquilino non rimborsa la sua quota, l’amministratore si rivolgerà comunque al condòmino. Il proprietario può però agire contro l’inquilino, e la legge equipara il mancato pagamento degli oneri accessori a quello del canone: se l’importo non pagato supera due mensilità del canone, si configura la morosità che può portare allo sfratto. Prima di arrivare a tanto, il deposito cauzionale può coprire eventuali arretrati al momento della riconsegna.
FAQ sulle spese condominiali in affitto
L’inquilino paga i lavori straordinari del condominio?
No, i lavori straordinari sono a carico del proprietario, salvo accordi diversi chiari e specifici.
Quanto paga l’inquilino del portierato?
Il 90% della spesa, salvo che il contratto preveda una percentuale inferiore.
Entro quando l’inquilino deve rimborsare le spese?
Entro due mesi dalla richiesta del proprietario, con diritto di vedere i documenti giustificativi.
L’inquilino può partecipare all’assemblea di condominio?
Sì, con diritto di voto sulle decisioni relative a riscaldamento e condizionamento.
Conclusione
La ripartizione delle spese condominiali segue un criterio chiaro: l’uso all’inquilino, la proprietà al proprietario. Indicare nel contratto la tabella di riferimento, prevedere un acconto mensile ragionevole e documentare sempre il conguaglio sono le tre mosse che evitano quasi tutte le liti. Con regole chiare fin dall’inizio, affittare casa diventa più semplice per entrambe le parti.
