Due case dallo stesso prezzo possono costare in imposte cifre molto diverse: qualche migliaio di euro in un caso, più di diecimila nell’altro. La differenza la fanno tre domande: chi vende, un privato o un’impresa; che uso farai della casa, abitazione principale o seconda casa; e quanto vale la casa per il Catasto.
In questa guida vediamo tutte le imposte sull’acquisto della prima casa nel 2026, come si calcola il valore catastale e quanto si paga in pratica, con esempi di calcolo e il confronto con la seconda casa.
Le imposte nel 2026: la tabella di riepilogo
| Venditore | Prima casa | Seconda casa | Imposte fisse |
|---|---|---|---|
| Privato (o impresa in esenzione IVA) | Registro 2% sul valore catastale, minimo 1.000 € | Registro 9% sul valore catastale, minimo 1.000 € | Ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Impresa costruttrice (vendita con IVA) | IVA 4% sul prezzo | IVA 10% (22% per categorie di lusso) | Registro, ipotecaria e catastale 200 € ciascuna |
L’acquisto dall’impresa è soggetto a IVA quando l’impresa vende entro 5 anni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione, oppure quando sceglie di applicare l’IVA anche dopo. Negli altri casi anche l’acquisto da un’impresa sconta l’imposta di registro.
Il prezzo-valore: perché da privato si paga poco
Quando si compra un’abitazione da un privato, l’acquirente può chiedere al notaio di applicare la regola del prezzo-valore: le imposte si calcolano sul valore catastale, anche se nel rogito si dichiara il prezzo reale pagato. È una regola introdotta per far emergere i prezzi veri, ed è molto conveniente perché il valore catastale è quasi sempre molto più basso di quello di mercato.
Il valore catastale si calcola così:
- prima casa: rendita catastale × 1,05 × 110, cioè rendita × 115,5;
- seconda casa: rendita catastale × 1,05 × 120, cioè rendita × 126.
La rendita si trova nella visura catastale dell’immobile, che l’agenzia o il venditore possono fornire prima del compromesso.
Esempi di calcolo
Prima casa da privato
Prezzo 220.000 euro, rendita catastale 900 euro.
- valore catastale: 900 × 115,5 = 103.950 €;
- imposta di registro 2%: 2.079 €;
- ipotecaria e catastale: 100 €.
Totale imposte: 2.179 euro, meno dell’1% del prezzo.
La stessa casa come seconda casa
- valore catastale: 900 × 126 = 113.400 €;
- imposta di registro 9%: 10.206 €;
- ipotecaria e catastale: 100 €.
Totale imposte: 10.306 euro, oltre 8.000 euro in più.
Prima casa dal costruttore
Prezzo 220.000 euro.
- IVA 4%: 8.800 €;
- registro, ipotecaria e catastale: 600 €.
Totale imposte: 9.400 euro. L’IVA si paga al costruttore, insieme al prezzo, mentre le imposte fisse si versano tramite il notaio.
Se la stessa casa nuova fosse una seconda casa, l’IVA al 10% sarebbe di 22.000 euro.
Chi ha diritto alle aliquote prima casa
Per pagare il 2% di registro o il 4% di IVA bisogna rispettare i requisiti delle agevolazioni prima casa, da dichiarare nel rogito:
- l’immobile deve essere di categoria catastale abitativa non di lusso (sono escluse A/1, A/8 e A/9);
- bisogna avere o trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi;
- non bisogna possedere un’altra casa nello stesso Comune;
- non bisogna possedere in tutta Italia un’altra casa comprata con le agevolazioni, salvo venderla entro 2 anni.
Chi non rispetta questi obblighi rischia di perdere le agevolazioni prima casa, con sanzioni e interessi.
Il credito d’imposta per chi riacquista
Chi vende una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne compra un’altra, sempre con le agevolazioni, entro 2 anni, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto, fino all’importo dovuto per il nuovo.
Il credito si può usare per ridurre l’imposta di registro del nuovo rogito, oppure in compensazione o nella dichiarazione dei redditi. È uno strumento utile per chi cambia casa, da chiedere espressamente al notaio.
Imposte del preliminare e del mutuo
Ricordiamo anche le imposte collegate all’acquisto:
- registrazione del preliminare: 200 euro più lo 0,5% sulla caparra e il 3% sugli acconti, poi scalati dal registro del rogito: vale per qualsiasi compromesso registrato;
- imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% per la prima casa, 2% per la seconda.
FAQ sulle imposte di acquisto della prima casa
Quanto si paga di tasse per comprare la prima casa da privato?
Il 2% del valore catastale come imposta di registro, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale.
Comprando dal costruttore si paga il registro?
No, si paga l’IVA al 4% sul prezzo per la prima casa, più 200 euro ciascuna di registro, ipotecaria e catastale.
Gli under 36 sono esenti dalle imposte?
No, l’esenzione per gli under 36 non è stata rinnovata: oggi pagano le imposte ordinarie della prima casa.
Come trovo la rendita catastale?
Si trova nella visura catastale dell’immobile, consultabile online sui servizi dell’Agenzia delle Entrate o richiedibile al venditore.
Le imposte si possono pagare a rate?
No, vanno versate al notaio al momento del rogito.
Conclusione
Per la prima casa le imposte sono in genere contenute se si compra da un privato, grazie al prezzo-valore, e molto più alte se si compra dal costruttore, perché l’IVA si paga sul prezzo pieno. Conoscere la rendita catastale prima di firmare permette di calcolare in anticipo quanto servirà al rogito. Alle imposte vanno poi sommati notaio, agenzia e mutuo per sapere davvero quanto costa comprare casa.
