Un’eredità, un premio di produzione, la vendita di un’altra proprietà o semplicemente anni di risparmi accumulati: arriva un momento in cui molte famiglie si chiedono se usare quei soldi per ridurre o chiudere il mutuo. Liberarsi del debito dà una grande serenità, ma non sempre è la scelta finanziariamente migliore.
In questa guida vediamo cosa prevede la legge sull’estinzione anticipata, quanto si risparmia davvero, se conviene ridurre la rata o la durata e in quali casi è meglio tenere i soldi da parte.
Cosa dice la legge: niente penali per la prima casa
Dal 2007, per i mutui stipulati da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione o allo svolgimento della propria attività, l’estinzione anticipata, totale o parziale, è gratuita: la banca non può applicare penali né commissioni. Per i mutui stipulati prima di quella data sono previste penali ridotte, in base agli accordi tra banche e associazioni dei consumatori.
Restano possibili penali per altri tipi di mutuo, per esempio quelli concessi a società. È sempre utile leggere il proprio contratto.
Estinzione totale o parziale
- Con l’estinzione totale si restituisce tutto il capitale residuo e il mutuo si chiude. Serve poi chiedere la cancellazione dell’ipoteca, che per i mutui bancari avviene in automatico senza costi per il cliente.
- Con l’estinzione parziale si versa una somma che riduce il capitale residuo. A quel punto si può scegliere, se la banca lo consente, tra due opzioni: ridurre la rata mantenendo la durata, oppure ridurre la durata mantenendo la rata.
Meglio ridurre la rata o la durata? Un esempio
Prendiamo un mutuo da 150.000 euro, al 3,5% fisso per 25 anni. La rata è di circa 751 euro. Dopo 5 anni il capitale residuo è di circa 129.500 euro e restano 20 anni. Il mutuatario versa 20.000 euro come estinzione parziale.
| Scelta | Nuova rata | Durata residua | Interessi futuri | Risparmio di interessi |
|---|---|---|---|---|
| Nessun versamento | 751 € | 20 anni | circa 50.700 € | – |
| Riduzione della rata | circa 635 € | 20 anni | circa 42.900 € | circa 7.800 € |
| Riduzione della durata | 751 € | circa 15 anni e 10 mesi | circa 33.300 € | circa 17.400 € |
Il confronto è chiaro: ridurre la durata fa risparmiare molti più interessi, oltre il doppio in questo esempio. Ridurre la rata, invece, dà più respiro al bilancio mensile, con circa 116 euro al mese in meno: è la scelta giusta per chi ha bisogno di liquidità o teme cali di reddito.
Quando conviene estinguere
L’estinzione anticipata conviene soprattutto quando:
- il tasso del mutuo è alto, per esempio un fisso stipulato tra il 2023 e il 2024 o un variabile con spread elevato;
- si è nei primi anni del mutuo, quando la quota interessi della rata è più alta;
- i soldi a disposizione non hanno un impiego alternativo che renda di più del tasso del mutuo, al netto delle tasse;
- si ha già un fondo di emergenza sufficiente, di almeno qualche mese di spese.
Quando è meglio non farlo
- Se il mutuo ha un tasso molto basso, come i fissi stipulati prima del 2022 sotto il 2%: in questo caso un investimento prudente o anche un conto deposito può rendere di più.
- Se usare quei soldi lascerebbe la famiglia senza riserve per imprevisti: una volta versati alla banca, non si possono riavere.
- Se si è vicini alla fine del mutuo, quando la rata è composta quasi solo da capitale e il risparmio di interessi è minimo.
Va considerato anche un aspetto fiscale: per la prima casa gli interessi del mutuo sono detraibili al 19%, fino a 4.000 euro all’anno. Estinguendo, si perde anche una parte di questa detrazione, che riduce leggermente il vantaggio netto.
Un’alternativa all’estinzione è la surroga: se il problema è un tasso alto, trasferire il mutuo a una banca con condizioni migliori può far risparmiare senza impiegare i propri risparmi.
Come si fa l’estinzione anticipata
- Chiedere alla banca il conteggio estintivo o la simulazione di estinzione parziale, con la data di riferimento.
- Per l’estinzione parziale, chiedere per iscritto se si vuole ridurre la rata o la durata.
- Versare l’importo secondo le istruzioni della banca, di solito in coincidenza con la scadenza di una rata.
- Farsi consegnare il nuovo piano di ammortamento o, in caso di estinzione totale, la quietanza.
- Verificare la cancellazione dell’ipoteca, che la banca deve comunicare in automatico.
FAQ sull’estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo ha penali?
No, per i mutui di persone fisiche per acquisto o ristrutturazione dell’abitazione stipulati dal 2007. Per i mutui precedenti sono previste penali ridotte.
Conviene ridurre la rata o la durata?
Ridurre la durata fa risparmiare più interessi; ridurre la rata dà più liquidità mensile.
Quanto si risparmia con un’estinzione parziale?
Dipende da importo, tasso e anni residui. Nell’esempio, 20.000 euro versati su un mutuo al 3,5% fanno risparmiare da circa 7.800 a 17.400 euro di interessi.
Si perde la detrazione degli interessi?
Si perde la parte relativa agli interessi non più pagati, ma la detrazione resta sugli interessi delle rate residue.
Chi cancella l’ipoteca dopo l’estinzione?
Per i mutui bancari la cancellazione è automatica e gratuita, comunicata dalla banca alla conservatoria.
Conclusione
L’estinzione anticipata del mutuo è gratuita per la prima casa e può far risparmiare migliaia di euro, soprattutto se il tasso è alto e si sceglie di ridurre la durata. Prima di decidere, però, conviene confrontare il tasso del mutuo con quello che i propri soldi potrebbero rendere altrove e non rinunciare mai a un fondo di emergenza.
